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美国太阳城和CCRC的养老地产开发模式

发布时间:2014-01-27 16:26:36  来源:中国养老地产网

[养老地产网 养老地产案例]美国太阳城和CCRC持续照料退休社区开发模式,是美国比较主要的两种养老地产开发模式。太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC持续照料的精细化服务理念和运营模式,都是非常值得中国借鉴的。中国老龄化社会问题的解决,一定要依靠社会力量,尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业,站在中国国情的基点上,充分借鉴国外成熟的养老地产开发模式,积极投身中国老年住区的开发建设,才能有助于推动中国老龄事业的发展。

本文通过对美国太阳城和CCRC两种开发模式基本特征的介绍,进一步分析有哪些特征是适合中国国情的,有哪些养老地产开发模式是不适合的,最后给出适合中国的“复合型老年地产”的开发建议。

一、美国太阳城的养老地产开发模式

目前中国的很多养老地产开发项目,大都借鉴了美国太阳城的开发模式,甚至是直接引用了“太阳城”的名字作为项目名称,比如北京的“太阳城”、北京的“东方太阳城”、天津武清的“卓达太阳城”等。可见美国“太阳城”的养老地产开发模式和理念,已经对中国产生了一定的引导作用。

1.美国“太阳城”的主要项目分布、规模、配套和产品类型

美国的“太阳城”目前主要有以下15个项目:加州洛杉矶、东北方向的“苹果谷太阳城”、亚利桑那州凤凰城的“太阳城”和“西部太阳城”、凤凰城东南方向的“牧场太阳城”,以及佛罗里达州的“西海岸太阳城中心”等。其中,亚利桑那州凤凰城的“太阳城”,是“太阳城”的发源地。

亚利桑那州凤凰城的“太阳城”,是太阳城系列的特例,是按照新建小镇的规模配套共建设施的。而“苹果谷太阳城”、“牧场太阳城”等这些新建项目,是没有这些完整配套的,主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动项目,没有医疗、护理等设施配套。

2.“太阳城”养老地产开发模式的九大特征

(1)属于住宅开发性质;

(2)依靠销售回款盈利;

(3)限定55岁以上的老人才能入住;

(4)转为健康活跃老人提供会所和户外运动设施;

(5)没有医疗、护理等配套服务,主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套,社区内没有建设相应设施;

(6)一般都位于郊区区位,占地大、容积率低,建筑形态多为单层、独栋或双拼,精装修标准、拎包入住;

(7)房价便宜,“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右,其房价是洛杉矶市内的1/3左右,对老年购房群体很有诱惑力;

(8)附近一般都配有专为社区服务的商业中心;

(9)兼有旅游度假功能,目标客户同时有常住客户,也有旅游度假客户。如凤凰城“太阳城”,每年居住的总人数在44000居住人口左右,其中28000人是常住客户,而16000人时旅游度假客户;凤凰城东南方向的“牧场太阳城”,也具有鲜明的“候鸟型”度假特征。

3.“太阳城”的开发商和开发理念

(1)开发商:DELWEBB和PULTEHOMES

在美国太阳城的各个项目的展示大厅中,都张挂着太阳城的开发商——DELWEBB和PULTEHOMES的合作历程与合作理念。“DelWebbAndPulteHomes:Twolegacies,onecompany.”PulteHomes,美国最大的住宅制造商之一,DelWebb,美国活跃老人住区建设的领导者,共同分享辉煌的历史。Pulte始于1950年,而DelWebb始于1928年,并于1960年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在,Pulte和DelWebb像一个公司一样在一起合作,整合了他们的资源和数十年的经验,一起开发高质量的老年住宅和社区。

(2)开发理念:

“YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre”。

4.“太阳城”开发模式对中国的启发和借鉴

(1)4点值得借鉴:

①住宅立项,依靠销售迅速回款;

②客户定位精准,以健康活跃老人为主要客群,为其进行产品定位,满足其特殊的生活、交往、活动等的需求;

③不设医疗、护理等配套设施,降低了前期投入成本,提高了资金使用效率,降低了开发风险;

④在市场和产业链日趋成熟时,可与分时度假管理公司紧密合作,在项目开始时便实现订单生产。

(2)2点不值得借鉴:

①中国地少人多的国情,不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑,应以多层或小高层的单体形态为主;

②中国的公共医疗资源匮乏,如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上,就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女,选择老年住区最为关系的,还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。

【责任编辑:fw015 】
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