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建设“复合型的老年住区”是中国养老地产的必由之路

发布时间:2014-01-27 16:26:36  来源:中国养老地产网

二、美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务

1.CCRC的概念

CCRC——ContinueCareOfRetirementCommunity,持续照料退休社区。

一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度,分为以下三类:

(1)完全可以自理的健康活跃老人,一般在55-65岁之间;

(2)需要半护理的老人,一般在65-75岁之间,可以部分自理,或在医院医治后可以回家康复理疗的老人;

(3)全护理老人,一般在75岁以上,行动不便或患有老年痴呆症的老人,需要24小时看护和照料的老人。

CCRC持续照料退休社区的概念就是,在一个综合社区中,为上述三种老人都能提供相应的居住产品,以满足老人在不同生理年龄阶段,对居住和配套服务的要求,老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生1/3的幸福旅程。

2.CCRC开发模式的九大特征

(1)至少同时满足三类老人的居住需求,并配备了相应的服务设施;

(2)产品类型,按三类老人的基本特征,有所区别;

(3)一般三类产品的配比:12:2:1;

(4)附近紧邻医院资源;社区内设有医疗室,每层设置秘书站(护理站);

(5)设老人专属食堂,给老人提供营养配餐;

(6)不设大会所,但化整为零,为老人提供丰富的活动设施;

(7)在经营模式上:收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权,不提供房屋产权。

①入门费(或押金)。

国内案例(亲和源):分为A卡和B卡两种。A卡是不记名卡,可继承、可转让、可退还;B卡是记名卡,不可继承、不可转让、在有限的年限中(15年内)可以折价退还。A卡开盘时50万元,现在已经升值到89万元;B卡为30万元。A卡的权益人和享受服务的会员可以分开(如子女为父母买了会员卡,父母是会员,在亲和源中居住生活);B卡的权益人和会员必须相同,即谁买卡谁居住。

美国案例(KOH):按房间大小,入门费从20万-100万美元不等。

②年费(或月费)。

国内案例(亲和源):根据A卡和B卡不同,分别收取2-5万元不等的年费,或者是3万元的固定数额的年费。

美国案例(KOH):健康活跃老人,3000美元/月;半护理老人,4000美元/月;全护理老人:5000-6000美元/月。

(8)郊区区位,以多层为主,规划布局紧凑,有力与集中的护理服务,减少管理成本,方便对老人开展及时的护理和照料;

(9)拥有较高的管理和护理服务人员比例,KENDAL的管理和护理人员与老人的比例是1:1,而亲和源的管理和护理人员与老人的比例是1:2。

3.CCRC养老地产开发模式对中国的启发和借鉴

(1)满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求;

(2)在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求;

(3)经营方式上的可取之处:

①通过会员费的收取,迅速回笼资金;

②开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持;

③通过年费(或月费)获得日常经营收益;

④通过出租店面获得租金收益。

(4)由于配套设施要求较高,导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢;

(5)CCRC是值得在中国推广的真正的老年住区,但起成功过的前提,必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任,客户在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌,一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡(入门费),难度还是比较大的;

(6)CCRC养老地产开发模式的风险,将来自于会员卡的预付费性质,如遇到不法商人借机诈骗,或开发商经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件,使资金流出现严重问题时,老人预先缴纳的入门费(会员卡费用)就难免会有损失,而且损失一般很难弥补。

三、建设“复合型的老年住区”是中国养老地产的必由之路

1.居住人群的复合。

(1)中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场,还做不到像美国一样的客户细分和服务细分;

(2)中国的传统还是希望三代同堂,老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的,老人希望能够看到儿童。

(3)在老年住区中生活,随着时间的推移,老人本身对护理照料的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人、全护理老人也会逐渐在同一个住区中共存,形成复合的老年人群。

2.服务功能的复合。

开发养老地产不能只是卖房子,开发企业要真正实现转型,需要学习如何在养老住区中配套必要的养老设施,需要专业的服务和护理人员,这样才能可持续发展。

3.产品形态的复合。

(1)比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型,针对同一住区内不同的居住人群,提供不同产品形态。

(2)在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中,功能空间应该相应变化调整,在策划、设计、建造的过程中,应该应用“百年住宅”和SI体系等理念和技术手段,实现空间的可变性。

4.产业的复合。

我们能不能很好地发展养老地产,关键是养老产业链必须要尽快形成,来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品,老年大学,医疗、康复、护理、家政服务等环节。

可以预见,未来将会在一些主要城市带的核心城市中形成养老产业集聚区,吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区,依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产开发的快速发展。

5.盈利模式的复合。

除了产权销售和会员制方式,在养老地产开发模式的发展中还将产生多种盈利模式。开发企业做好盈利模式研究至关重要,尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。

一定会有企业在项目发展初始阶段,因其品牌影响力不够,会员卡的销售不理想,就必须销售部分产权以支撑现金流。如果在项目立项时,至少其中一部分能够按照住宅立项,就能为实施多种盈利模式的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障。

【责任编辑:fw015 】
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