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中国养老地产怎样才能做好运营模式?

发布时间:2014-01-27 16:38:02  来源:中国养老地产网

[养老地产网 养老地产案例]虽然养老地产前景看好,众多房企也纷纷进军养老地产,但是,中国的养老地产在发展中也遇到了瓶颈,困境中的养老地产如何突围?养老地产运营模式又应该是怎样的?

养老地产发展瓶颈

尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通,但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题:拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出,“尽管土地有一些优惠,但要想在短时间内迅速盈利颇有难度,我们也是摸索了10年才开始盈利的,其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来,国内还没有一家养老地产的运作是成功的。

土地,是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出,在这种情况下,若非出于无奈,并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现,更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地,然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出,开发商在获得土地时,土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质,因此,当前要开发养老地产,只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持,土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲,土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。

现实的情况是,城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途,商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上,多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等,导致前期土地成本非常高。

除了拿地难,养老地产运营模式更是摆在企业面前的一大难题。。“由于缺乏足够的政府支持,包括特殊的金融政策、税收政策、土地政策等,目前开发商运作养老地产的过程较为艰辛,像在丛林中摸索着前进。养老地产很容易演变成以养老名义进行的纯房地产项目,而没被当成一项全民的产业得到重视。”一位业内人士指出。

戴德梁行黎庆文认为,土地价格高,税收重使养老社区的开发成本高企。即使国家政策支持收取“进入资格费”,可能也会因为太高昂而吓退消费相对保守的老人。在国外,政府通过优惠和直接补贴来最大限度地降低“进入资格费”的台阶。

而与此同时,由于国内养老地产运营模式仍不成熟,投资回报率不确定性较高,投资风险也较大,加之投资资金要求高,收益回款慢,都成为养老地产行业发展的瓶颈。

戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出,不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求,包括养生、护理和治疗,而这三个专业领域进入的台阶都相当高,不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下,让普通房地产与之对接,肯定没法找到着力点。在黎庆文看来,房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势,但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势,做起物业开发力不从心。房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例,原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同:一个是追求短期套现,一个是追求长期服务获利。

【责任编辑:fw015 】
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