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养老地产发展展望:医养结合 服务配套更完善

发布时间:2014-01-27 16:44:16  来源:中国养老地产网

[养老地产网 养老地产案例]据2010年第六次人口普查数据显示,我国60岁及以上人口占总人口数量的13.26%,我国正快速步入老龄化社会。业内人士表示,中国从成年型人口结构进入到老年型仅用了18年的时间,较之发达国家几十年乃至上百年时间而言速度惊人。老龄化自然也带来了大量的养老需求,养老地产成为焦点话题。

根据联合国规定的标准,一个国家的老年人口比例达到10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时,标志着这个国家或地区进入老龄社会。在今后较长一段时期内,老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期,平均每年将有596万人进入老龄,到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年,我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿,这意味着每4个人中就有1个老人。目前国内的养老设施显然已不能满足大众需求,养老地产发展迫在眉睫。

养老地产发展现状

一、技术障碍:老人社区对软件服务要求非常高,而且十分专业,一般物业管理远不能达到该水平。国外往往把老人细分为三大类:活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。

三类老人的养老生活有不同的关注点,产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主,低度照顾老人需要“养”+“护”,高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域:养生、护理和治疗,而这三个专业领域进入的台阶都相当高,不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下,让普通房地产与之对接,肯定没法找到着力点,因此,专业服务是养老地产必须配备的软件,但同时其服务体系和商业架构远不成熟,与地产开发的成熟度不能匹配。要使专业服务快速跟上地产的开发,地产资本跨界进入是最直接最有效的方法,同时专业服务也能通过长期收取服务费成为地产公司新的“产品线”。不同定位的养老地产所对应的专业服务有所不同:正如上面所说养生服务对应定位于活跃型老人的养老地产,由于活跃型老人与养生服务要求集聚性相对其他较低,所以可以适合分散产权销售的养老地产。护理服务和医疗服务对应定位于低度照顾或高度照顾老人的养老公寓,由于服务的集聚性要求该类的养老公寓不宜分散产权进行销售

二、传统观念深入人心:养老产业目前有个思想观念难题,“有些人觉得将老人送到养老院没面子,有些人则是对养老心有余而力不足。总之,过去单纯的养老院并不被社会广泛认可。”而且中国传统的养老观念使得绝大部分老年人都愿意选择在家养老,原因是多方面的,而养老地产的发展很大程度上取决于养老观念的转变。中国人素有居家养老的传统观念。有专家指出,机构养老不符合中国的文化传统,况且硬件好、服务好的养老院太贵,普通的条件太差。老年群体是否接受离家养老的方式,尚值得观察

操刀养老地产

根据目前中国养老地产发展情况,可将养老地产的内涵归纳为以下四点:

生活配套设施:包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车场、轮椅通道、消防设施、公共空问、花园部分等。

医疗配套服务:包括医院、医务所、牙医诊所等。

康复配套服务:包括协助生活服务,恢复护理,私家看护等。

交通配套服务:公共交通,轮椅公交设施等。

通过上述分析可以看出,与一般的商业地产相比,养老地产具备以下特点:

一是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素;二是对于住宅的规划设计设计方面要求高,如要求无障碍设计、要有紧急呼救系统等;三是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言,能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。

随着老龄化人口的增加,企业盈利型养老地产逐渐壮大,并朝以下趋势发展壮大:

规模化:随着市场的进一步发展,质高价低的大型老年社区应运而生,老年住宅产品呈现规模化。

郊区化:满足对环境的高要求,也为了减低成本降低入住的门槛,未来老年住宅的选址将会远离城市,但是同时会顾及交通的便捷性,以方便家人朋友的探访的郊区。

科技化:为老年人提供更细致的照顾;智能化的应用,带来更方便、安全的全方位保障。

建筑多样化:随着市场的日趋成熟,产品推陈出新,建筑呈现多样化。在建筑设计上,住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。

功能丰富化:融养老和家庭悠闲于一体。

社区服务专业化:社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。

在遵守以上发展趋势的同时,复合化,住宅化,旅馆化以及个性化的发展有利于在养老地产市场中占据有利地位。

养老地产发展首先是复合化,把不同类型的社区加在一起就可以形成新的运营模式。例如,把老年公寓和幼儿园以及图书馆相结合,使老人们能够吸收到社区的活力,儿童的活力和其他人群的活力,减少他们的孤独感。

养老地产发展第二是住宅化,主要是采取各种各样的设施,使养老设施住宅化,有一个家的感觉。比如说让入住老人布置一个自己熟悉的环境,同时也节省了设计设施的费用。旅馆化方面,则指为老年住户提供管家服务等旅馆性服务。个性化方面,可以根据不同需求的老年人创立不同服务类型的老年公寓或老年社区。如提供旅游探索、娱乐交流、古典艺术与现代艺术欣赏、学习发展、运动休闲等各种类别的享乐型服务,满足活力充沛的老年人对于享受生活、自我发展的心理需求;与大学合作,让有精力的老年人在大学自由学习、为高校学生讲授人生经历、工作经验,满足老年人满腹经纶希望持续展示人生魅力体现人生价值的心理欲求;或者针对候鸟型养老、临时旅游度假型养老、居家养老等不同的养老诉求,分别设计特色活动集约式和活动内容较为均散化的服务内容。根据中国居民对于产权诉求的不同以及经济能力的差别,推出一次性购买型、分时度假型、酒店型等不同时段不同形式的养老产品。

总而言之,一定要避免当前“作坊式”的作业服务方式,无论从开发模式、运营模式的探索,还是服务体系的构建、服务内容标准化,房企都可以通过近两年建立自己的特色“标准化”体系。而“标准化”完成则有利于养老地产项目的快速复制与扩张,短期内推动主要城市及周边养老地产项目布局,甚至会出现一些全国性的养老地产品牌,总体上推动中国养老地产发展。

【责任编辑:fw015 】
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