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养老地产市场仍将一片浑浊

发布时间:2014-01-27 10:48:32  来源:经济观察报

[养老地产网 养老地产策划]经济观察报:很多房企都在涉足养老地产,但盈利模式似乎困扰着不少房企,你对这种现象如何看待?

朱凤泊(北京太阳城集团董事局主席):很多房企有土地储备,但传统住宅出口被堵小了,想转型养老地产打开一个新的出口,所以呼声一片,但真正动手做养老的不多,真正做成的更少。大概80%是炒作概念,只有20%是真正做养老地产。

养老需求比较理性,不可能形成与传统房地产相同的商业模式,如上市公司考核都是年终看财务报表,投入、产出,存量、利润多少,养老地产因为一大部分是医院、文娱、餐饮等持有物业,往往数据非常难看。所以上市公司做养老地产往往耐不住“寂寞”。

2014年,如果政府仍然没有从顶层设计上把养老地产以法律政策的形式敲定,养老地产市场一定是浑浊状态。

经济观察报:2014年,养老地产市场政策上应打破哪些限制?

朱凤泊:政府在分工上太严格。养老是民政部门、卫生部门负责与支持。但在拿地过程中,又是国土部门负责,该多少钱多少钱。两家不说话,形成断层,导致企业没法享受优惠。在实践过程中,我们碰到10个问题里,5个就是政策问题。

经济观察报:一个房地产企业,刚一转型到养老地产,应该想清楚哪些问题?

朱凤泊:做养老地产不是快进快出,但养老地产如果策划运作好,不亚于房地产收益;第二,拿什么样的地做养老也是学问,如果拿地上与政府协商拿综合用地,就降低了养老地产市场的成本,在持有时能保证利润。

北京太阳城,也摸索出了自己的一套商业模型。一块地,用70%做老年住宅,30%做持有。70%销售后,用销售利润把30%持有物业做起来,后面建设就不用背负资金的包袱了;社区内可形成自己的产业链,如商业、餐饮、理发等,都能形成商业连锁打造;可用保证金、会员制、度假型产品做成复合型的产品模式,增加收益。

经济观察报:2014年,太阳城在养老地产的投资和城市拓展方面有着怎样的想法?

朱凤泊:我们确定了“3+模式”。做北京太阳城品牌的输出,靠品牌输出管理整个复制到新的项目中去,扶持各地开发商做养老地产,2014年,我们至少要合作30家客户。为低龄老人打造的全国度假疗养的产品,也要发展30家。另外,还要打造资金池,整合战略投资、风投、基金等资金渠道,给北京太阳城一体化体系注入资金。“+”是指把养老产业上下游紧密合作起来,形成抱团发展,并按照体系内统一部署,树立标准,方便复制。

经济观察报:企业目前的资金是怎么解决的?

朱凤泊:由于没有政策性贷款,大多数仍是走商业贷款。一般自有资金和基金,相加达到50%-60%,就容易得到银行的支持,他们会给出40%-50%贷款。而从基金市场拿的这部分,却要承担着过高的资金成本,15%-16%的年息资金成本都算低的。

【责任编辑:fw015 】
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