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克而瑞集团王秀玲:养老地产盈利模式的关键在服务

发布时间:2014-04-25 19:18:00  来源:人民网

[养老地产网 养老地产政策]2014年,养老地产市场热度不减,各路豪杰抢占市场的同时,也在不断推出新的商业模式和运营体系,但养老地产盈利模式仍是掣肘。

“养老地产的核心在于服务体系的构建,未来的赢利点是服务端的全产业链。”克而瑞信息集团养老地产中心总经理王秀玲表示,尽管2013年是养老地产发展元年,市场发展缓慢,但进入2014年,养老产业的推进速度远远超过预期,市场在发生变化,在这一状况下,企业要提前布局做好服务链条的打造,才能在未来获利。

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克而瑞信息集团养老地产中心总经理王秀玲

中国房地产报:从你们观察来看,目前已有哪些企业进入养老地产,有何优劣势?

王秀玲:以目前进入的企业类型划分,主要有4类,分别是以鲁能、中石化、上实等为代表的央企国企;远洋、保利、万科等房企;国寿人寿、新华人寿、合众、泰康等险企;还有投资基金。

这4类企业各有优势和不足。以央企鲁能为例,因其背后有国家电网支撑,有更便宜的资金和老干部等客户沉淀。险企与央企优势类似。房地产企业则没有过多的附属客户,但其开发与拿地经验及项目定位的准确性是其他企业无法企及的。

这样的模式与状态下,各主体可以考虑有机结合一起发展,比如险资出钱,开发商代建,市场运营机构运营,这样会形成良性的产业链循环,也能更好地规避风险。

中国房地产报:实际上,养老地产并不是企业想进就能进得来的,需要企业具备一定的资金实力与运作能力。如果企业准备进入,需要做好哪些准备工作?王秀玲:首先是布局和选址,要对拟进入城市养老市场需求进行摸底,以确定进入哪些城市;其次是目标养老项目的可行性研判;然后是项目定位,包含养老目标市场细分研究、客群研究、总体定位、功能定位、产品定位、运营模式和养老地产盈利模式的设计等。

从地域上看,目前养老项目主要集中在环渤海、长三角、珠三角、西南等地,包括上海、杭州、南京、青岛、三亚、海口以及贵州、成都、重庆等老龄化严重、空气好的城市,都应是养老项目重点考虑的城市。当然,也要考虑城市的经济实力、老龄化程度等,以此支撑养老地产的落地。

中国房地产报:目前,养老地产市场还处于初级阶段,盈利模式并不明晰,对投资者来说,现阶段的盈利点主要在哪里?王秀玲:是的,投资养老地产的企业目前很多还没有成熟的商业模式,盈利的更少。就北京市场来看,现阶段实现盈利的有太申祥和山庄(国际敬老院)等。

太申祥和走的是“高押金+低月费”的运营模式,由于土地是租赁的(50年租期),加上土地租赁时间较早,一定程度上摊薄了成本。太申祥和养老地产盈利模式的另一原因是其运营的太医馆、金汤浴、膳食、保健产品等融合贯通,摸索出一整套独特的运营链,形成了很好的体系与模式。

【责任编辑:fw015 】
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